限られた予算で家を建てるときに候補にあがるのが狭小住宅です。実際に住んでみると、想定外なこともあります。
後悔しない狭小住宅を建てるための土地探しや、お建替えを検討されている敷地状況から、間取りプラン、建築、住んでから気づいたことなど、注意したいポイントがあります。

そこで、狭小住宅のエキスパートが、夢の家づくり実現のため、メリット・デメリットとコストを抑えた適正な費用を基本に、
「間取り」「土地選び」「コスト抑え」の方法などを伝授させて頂きます。

1. 狭小住宅・狭小地とは
2. 狭小住宅を検討するときのメリット・デメリット
3. 絶対に譲れない条件、我慢できる条件を洗い出す
4. 狭小住宅に適した土地探しの注意点
5. 狭小住宅は土地の選び方で費用は大きく変わる
6. 住宅ローンや住宅ローン控除の注意点
7. 会社の選び方
8. 狭小住宅の間取り　建築家が設計する上で注意していること
9. 間取りを検討する上でありがちな失敗ポイント
10. 建築中の注意点
11. 暮らしてみて不便な点
12. 狭小住宅の実例

■狭小住宅
実は、狭小住宅に明確な定義はなく、狭小と言われる広さの目安は時代によっても異なります。年々広さの目安は狭くなってきているようにも思われます。
以前は延床面積が30坪以下で狭小住宅と言われていましたが、今は28～25坪以下が目安になっています。なお、弊社の場合は設計・施工の実績上、敷地の面積が約１８坪を切るあたりから設計の難易度や工夫を要することから、18坪以下の敷地を狭小地と考え、18坪以下の敷地に建つ住まいを狭小住宅と捉えています。
また、狭小住宅は水平方向に床面積を確保するのが難しいため、我社の設計・施工実績では、3階建てへと高さ方向へ床面積を求める傾向にあります。

■狭小地・変形地
狭小住宅は、地価の高い都心の狭小地や変形地でよく見かけます。狭小地の広さにも明確な定義はありませんが、狭小住宅の延床面積と同程度、つまり28坪～25坪以下の土地を狭小地と呼ぶことが多いようです。
変形地は、きれいな四角形の整形地ではなく、三角形や細長い敷地、崖際の敷地、旗竿地などの総称です。変形地の場合、敷地の中で住宅を建てられるスペースが限られてしまうため、結果として狭小住宅になることが多いわけです。

狭小住宅には以下のようなメリット・デメリットがあります。これらのメリット・デメリットを踏まえた上で検討すると良いでしょう。

1）トータルコスト（総費用）が抑えられる
土地の価格が抑えられるため、土地と建物を合わせたトータルコスト（初期費用と維持運用管理費用を含めた総費用）を抑えることができます。

2）利便性の高いエリアに住める
同じ予算であれば、土地が狭い分、地価の高い便利な立地を選ぶことができます。

3）光熱費を抑えられる
冷暖房する空間が狭いため、光熱費を抑えることができます。

4）固定資産税・都市計画税を抑えられる
新築された住宅に対して、固定資産税が半額に軽減される措置があります。
東京都では、一般的な一戸建て住宅は、50㎡～120㎡までの居住部分に相当する固定資産税額が、新築から3年度分に限り、半額になりますが、3階建て以上の耐火・準耐火建築物については、新築から5年度分が半額に軽減されます。
※ただし、税の優遇措置は、自治体によって対象や対応が変わるので、建築予定の自治体に必ず確認が必要です。

◉一戸建て住宅の固定資産税の減額（東京都の場合）

東京都の例について、詳しくは、東京都主税局のホームページを参照してください。
東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

1）上手に設計しないと窮屈な家になる：延床面積の少ない狭小住宅は、上手に設計しないと、数値通りの狭くて窮屈な家になってしまいます。

2）建築コストの坪単価が高くなる：家を建てるためのコストの一部は、広さが狭くてもあまり変わらないため、狭小住宅の建築コストは坪単価で見ると高くなってしまいます。

3）住宅ローンや住宅ローン控除の面で不利になる：金融機関によっては、一定の広さがないと住宅ローンが借りられないケースがあります。また、「住宅ローン控除」を受ける場合にも延床面積の下限があります。
※これについては後ほど詳しく説明します。

4）ソーラーパネルの設置面積が小さく省エネ対応が難しい
狭小住宅は屋根の面積が小さくソーラーパネルの設置面積が限られる上、屋根の勾配も太陽光を受けるのに適した方角に設計する余地があまりないため、太陽光発電による省エネ対応が難しくなります。
※但し、屋根に取り付けられない場合でも、壁面設置型のソーラーパネルは存在します。屋根の向きや形状、規制などの問題で設置が難しい場合の選択肢となります。

住まいづくりにあたっては、メリハリが大事です。予算や工期が無限にあれば、こだわりぬいた家を自由に建てることができますが、現実的ではありません。特に狭小住宅の場合は、絶対に譲れない何かを優先したために、広さを我慢するケースが多いでしょう。あらためて、自身が絶対に譲れない条件は何かを明確にしておくことをおすすめします。逆に、絶対に譲れない条件以外は、ある程度我慢できるということです。土地によって、建てられる条件が異なり、希望通りの面積に建てられないことや、建物の高さに制限等があります。

※なお、わからない事は、弊社専門のプロデューサーにお問合せ・ご相談して頂くことをおすすめします。
下記にチェックリストを準備しました。お問合せ・ご相談の際の参考にしていただけましたら幸いです。

1．予算
□土地の予算：　　　　　　　　　　　円以内
□建物の予算：　　　　　　　　　　　円以内

2．土地選び
■立地条件・利便性
□土地の予算：　　　　　　円以内
□職場などとの距離　約（　　　　）分以内
□希望の沿線や最寄駅　・沿線：　　　　　　　　　　　　　　・最寄駅：
□最寄駅までの距離　約（　　　　）分以内
□商業施設や医療機関との距離　約（　　　　）分以内
□静かな環境
□子育て環境良好
□治安良好

■土地の条件
□敷地面積：　　　　　㎡・坪 以上
□建ぺい率：　　　　　% 以上・以下
□容 積 率：　　　　　% 以上・以下
□用途地域：
□防火地域、準防火地域
□接道義務（セットバック）
□（私道の場合）道路の位置指定
□整形地
□角地
□道路付け：東道路・南道路・西道路・北道路
□隣地境界線が明確
□生活インフラ（電気、ガス、水道、下水道）工事が住宅前まで完了済
□道路や隣地との高低差（擁壁工事が必要になる場合も）

□日当たり
□風通し
□ハザードマップ：災害が起こりうる可能性のある場所を可視化した地図
□浸水想定区域外：洪水や内水（雨水）が氾濫した場合に浸水が想定される区域
□洪水
□津波
□固い地盤
□土砂災害
□その他のこだわり（　　　　　　　　　　　）

3．家づくり
■必要な面積や間取り、階数など
□延床面積：　　　　　㎡・坪 以上
□間取り：・1K/DK/LDK ・2K/DK/LDK ・3K/DK/LDK ・4K/DK/LDK ・5K以上
□リビング・ダイニングの広さ：　　畳以上
□キッチンの広さ：　　畳以上
□主寝室の広さ：　　畳以上
□子ども部屋の数と広さ：　　部屋　×　　畳以上
□収納広め
□階数：平屋・2階建て・3階建て・4階建て以上
□2世帯・3世帯住宅
□専用住宅・賃貸併用住宅・店舗併用住宅

■ライフスタイルに合わせた統一感のある、外観・内装・設備等のこだわり
□デザインテイスト：
・シンプルモダン　・和モダン　・和風　・ナチュラル　・リゾート　・サーファーズハウス　・インダストリアル　・カントリー　・ログハウス　・ヴィンテージ　・ヨーロピアン　・北欧風　・木の家　・カフェ風　・輸入住宅　・ホテルライク　・その他（　　　　）

□外壁のこだわり：　
・サイディング（窯業系、金属系、木質系、樹脂系）　・塗り壁　　・モルタル吹付
・ガルバリウム鋼板（※）（アルミ・亜鉛・シリコンの合金でメッキされた金属素材
・ALC（軽量気泡コンクリート）　・タイル　・板張り　・その他（　　　　）
（※）ガルバリウム鋼板は日鉄鋼板の登録商標です
□内装のこだわり：（　　　　　　　　　　　）
□住宅設備のこだわり：（　　　　　　　　　　　）

■外回り・エクステリア
□庭付き：　　　㎡・坪 以上
□駐車場：　　　台分
□ガレージ　　□ビルトインガレージ　　□カーポート　　□カースペースがあればよい
□自転車置き場（サイクルポート）：　　台分
□屋上付き：　　　㎡・坪 以上
□デッキ・テラス・バルコニー：　　　㎡・坪 以上
□門　　□塀　　□フェンス
□その他のこだわり：（　　　　　　　　　　　）

狭小地・変形地をお持ちのかたは別としまして、はじめから狭小住宅を建てたいというケースよりも、予算や立地の利便性を優先した結果、狭小地や変形地に狭小住宅を建てるというケースの方も多いことと思われます。では、狭小地や変形地の中でも、狭小住宅に適した土地というのはあるのでしょうか。

狭小住宅に適した土地は、「北側道路」の土地です。狭小住宅は、水平方向の面積が取れない分、垂直方向の広がりを求めることになります。その際にネックとなるのが、北側斜線制限（より厳しい高度斜線を指定している自治体もあります）や道路斜線制限です。北側斜線制限と道路斜線制限の両方にかかると、3階建てが建てられないか、建てられても3階部分のスペースがかなり狭くなってしまいます。その点、北側道路の場合は、北側斜線制限と道路斜線制限のどちらか厳しい方の制限だけになりますし、『北側斜線の道路緩和』が適用されるため、住宅地に隣接している場合よりも3階部分を広く取ることができるのです。

なお、高さに関する制限としては、
・高度斜線制限：建築物の周囲の採光・通風・日照を確保（指定自治体による）
・日影規制：周囲の日照権を確保（ひかげきせい・にちえいきせい）
・北側斜線制限：建物の北側にある隣地の「日照」を確保するための高さ制限
・隣地斜線制限：隣地の日当たりや風通しを確保
・絶対高さ制限：第1種・第2種低層住居専用地域、および田園住居地域に適用される、建築物の高さ
・外壁後退：隣地境界線や道路境界線から、建物の外壁や柱を一定の距離だけ離して建てる必要がある建築規制

日影規制は、周囲の日照を確保して、心地よい暮らしを阻害することを防ぐ目的で決められている規制で、これによって建物の高さが制限されます。そのほかの制限についても細かい条件等があります。各自治体の条例で指定されていることもありますので、不動産会社等を通して各自治体に確認しておくといいでしょう。

実は、土地の形状よりも周囲の環境の方が大事です。
例えば、旗竿地で古屋が建っていたりすると、陰湿な雰囲気に見えてしまいがちですが、更地になった状況をイメージしてください。
その上で、近隣の建物の高さや窓の位置、近隣の建物と建物のすき間の位置などをチェックすること。光の入り方によっては、十分明るい家を建てることも可能です。

そのほかには、前面道路の幅、道路付け（土地のどの方角に道路あるか）、電線・電柱の位置なども、建てられる建物の大きさや建築コストに影響するのでチェックします。

土地によって建てられる家の形や広さ、費用などが大きく変わります。コストを抑えるために狭小地や変形地を選ぶ場合でも、想定外のコストがかかるケースがあるので、注意が必要です。

用途地域とは、計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13種類に分けられた地域のことです。
建てられる建物の用途や建ぺい率（建蔽率）、容積率などが定められています。
用途地域は、大きく分けると、1.住居系、2.商業系、3.工業系の3つのタイプに分けることができます。

1.住居系
下記の8地域が「住居系」です。この8地域のどれかに指定された区域には基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。住環境が優先されている用途地域です。
①第一種低層住居専用地域 ／ ②第二種低層住居専用地域 ／ ③第一種中高層住居専用地域 ／ ④第二種中高層住居専用地域 ／ ⑤第一種住居地域 ／ ⑥第二種住居地域 ／ ⑦準住居地域 ／ ⑧田園住居地域

2.商業系
下記の2地域が「商業系」です。主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域になります。
⑨近隣商業地域 ／ ⑩商業地域

3.工業系
下記の3地域が「工業系」です。主に工場の利便性を高める地域になります。工業専用地域には住宅を建てることはできません。
⑪ 準工業地域 ／ ⑫ 工業地域 ／ ⑬工業専用地域

「第一種住居地域だと斜線の制限も緩やかになりますし、建ぺい率（建蔽率）も上がりますが、周囲に高い建物が多く日当たりが悪くなるなど、必ずしも最適とは言えません。
1階の床を下げる、窓の位置を高く取るなど、設計や施工を工夫することで、第一種低層住居専用地域でも、快適な住宅を建てることはできます」

用途地域によって土地の価格も変わります。一般的に住居系よりは商業系の方が、地価が高い傾向にあります。また、商業系には商業施設が多く、住居系に比べると騒音が気になることがあります。このような場合に、外壁や窓などを遮音性の高いものにすれば、通常よりも建築コストがアップする可能性があります。

用途地域とは別に防火地域・準防火地域という分類もあります。防火地域・準防火地域は、都市計画法において「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」として指定されるエリアです。

■防火地域
延床面積100㎡以下の3階建て以上の建物は、耐火建築物にしなければならず、建築コストが高くなる傾向があります。

■準防火地域
延床面積100㎡以下の3階建て以上の建物は、準耐火建築物等にしなければなりませんが、この場合は耐火建築物よりもコストを抑えることが可能です。

例えば、利便性の高い駅前の立地で、コストを抑えて狭小地を購入しても、その地域が防火地域に指定されていれば、建築コストがアップするので、注意が必要です。

購入を検討している土地が防火地域や準防火地域に指定されているかどうかは、インターネットで手軽に調べることができます。
「調べたい市区町村名　防火地域」で検索すれば、各市区町村が公開している都市計画図を閲覧できるでしょう。

土地選びにあたっては、建ぺい率（建蔽率）と容積率が非常に重要です。これによって建てられる建物の広さや大きさが変わります。

■建ぺい率（建蔽率）
「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」のことです。
例えば、土地の面積が100㎡で建ぺい率（建蔽率）が50%なら、建築面積50㎡までの家が建てられます。同じ条件で建ぺい率（建蔽率）が80%なら、建築面積80㎡までの家が建てられます。

■容積率
敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する延床面積の割合のことです。延床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のこと。
例えば、土地の面積が100㎡で容積率が100%なら、延床面積100㎡までの家が建てられますし、容積率が150%なら、延床面積150㎡までの家が建てられます。

■建ぺい率（建蔽率）・容積率の緩和措置
建ぺい率（建蔽率）や容積率には緩和措置があります。それぞれの条件について説明します。建ぺい率（建蔽率）は条件を満たしていれば、用途地域で規定されている建ぺい率に10％加えることが可能です。

建ぺい率（建蔽率）80％の地域以外（30・40・50・60%）の防火地域の耐火建築物角地
準防火地域内の耐火若しくは準耐火建築物
容積率の緩和措置と延床面積から除外できるもの

容積率については、緩和措置の特例と延床面積から除外できるものがあります。緩和措置の特例は、条件を満たすとその面積の一部を延床面積から差し引いて計算することができます。
延床面積から除外できるものは、一定条件を満たせば延床面積に算入しなくてよいことになっています。

■容積率の緩和措置の条件
駐車場（屋根あり）・ビルトインガレージ、地下室など延床面積から除外できるもの。
玄関ポーチ、駐車場（屋根なし）、バルコニー・ベランダ、ウッドデッキ、吹き抜け、ロフト・小屋裏収納など。
そのほか、角地や用途地域が土地内でまたがる場合、前面道路の幅員に関係するものがあります。そのため、土地購入前に確認しておきましょう。

建ぺい率（建蔽率）と容積率は、用途地域ごとに細かく指定されていますが、同じ第一種低層住居専用地域でも、建ぺい率（建蔽率）で30%～60%、容積率で50%～200%と幅があるため、購入を検討している土地の物件情報で確認が必要です。

土地の高低差が2m以上ある場合、たいていは各自治体（都道府県）が定めている「がけ条例」で擁壁を設けることが義務付けられています。なお、「がけ条例」は通名で、例えば東京都では「東京都建築安全条例　第6条」にその内容が規定されています。
また、崖崩れや土砂災害等が特に懸念されるため「宅地造成工事規制区域」に指定されている区域内では、盛土や切土などの宅地造成工事が必要になることもあります。
このような土地を購入すると、他の土地に比べて擁壁工事や宅地造成工事のコストが必要になることがありますので、購入前に不動産会社に確認した方がいいでしょう。

軟弱な地盤の上に家を建ててしまうと、地震や何かのきっかけで家が傾いたり、倒れてしまったりするリスクがあります。そのため、地盤調査を行い、軟弱な地盤の場合には地盤改良を施します。

地盤改良の主な方法として、次の3つがあります。
①「表層改良」
深さ２ｍほど土を掘りながらセメント系固化材を入れて、土と混ぜ合わせることで地盤を強固にする方法。
②「柱状改良」
コンクリートの柱を何本も注入して地盤を強固にする方法。
③「鋼管杭」
柱状改良工法と同じ要領で、コンクリートの柱の代わりに鋼管を使用する方法。
なお、この3つ以外にも、シートを基礎の下に敷き、土に加わっている力をシートの効果で分散させる「シート張り工法」や、基礎下の重い土を軽い発泡排水材に入れ替え、軟弱地盤にかかる重量を軽くする「地盤置換工法」などがあります。

地盤改良には地盤の状況に合わせて改良工事のコストがかかりますが、土地を購入してからでないと、地盤調査や地盤改良はできません。

なお土地の購入前に実調査を行うことができないため、近隣のデータを調べて、地盤改良が必要な土地かどうかを予想するしかありません。近隣データから地盤改良が必要そうな土地だと分かった土地を購入する際には、あらかじめ予算の中に地盤改良コストを見込んでおくといいでしょう。

軟弱地盤の場合は地盤改良工事が必要になります。さらに、地盤改良は工法によってもコストが変わります。

電線が前面道路の敷地寄りにあるのか、道路の反対寄りにあるのかで、手間やコストが変わる場合があります。電線が道路の敷地寄りにあり道路幅があまり広くない場合、クレーンが使えず、手運びになる可能性があります。

狭小住宅は、住宅ローンを借りたり、住宅ローン控除を受けたりする際に、不利になることがあります。金融機関は住宅ローンを貸し出す際に、土地や建物に担保として抵当権を付けますが、金融機関によって土地や建物を担保として評価する際のルールが異なります。
一部の金融機関では、敷地面積や延床面積で〇㎡以上などの評価基準があり、その基準を満たさない土地や建物は住宅ローンを借りられないケースがあります。
例えば、【フラット35】の場合、一戸建ては延床面積70㎡以上が融資対象です。
また、住宅ローン控除を受ける際にも、床面積の要件があります。延床面積40㎡以上（控除を受ける年の合計所得が1,000万円以下の場合）、または延床面積50㎡以上でなければ、住宅ローン控除を受けることができません。（2022年7月現在）



住宅ローン控除について、詳しくは▼下記URLの国税庁のサイトで確認できます。
No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

前面道路の幅や管理者（公道か私道か）によって、狭小住宅の建築に影響が出る場合があります。どのような影響があるのでしょうか。

建築基準法では、家を建てるための土地には接道義務があり、4m幅以上(地域によっては6m幅以上)の道路に2m以上接していなければなりません。しかし、実際には昔の基準で整備された道路が残っており、幅4mに満たない道路も多く見かけます。
前面道路が幅4mに満たない敷地に家を新築する場合、土地の後退（セットバック）が求められます。セットバック部分には、建築物のほか、門や塀、擁壁も建築できません。また、容積率や建ぺい率（建蔽率）を算出する際には、セットバック部分を敷地面積から除外して計算します。そのため、セットバックが必要な土地を購入した場合、想定よりも建てられる家が小さくなる可能性があります。

なお、セットバックは、道路の反対側が宅地の場合は、道路の中心線から2mずつの幅が確保できるように行います（前面道路幅が3mの場合は50cmの後退）。道路の反対側が川や崖、線路などの場合は道路幅4mを確保できるようにセットバックします（前面道路幅が3mの場合は1mの後退）。

前面道路が狭い場合、工事車両が進入できない、駐停車できないといったケースがあります。

クレーンなどの大型重機が使用できない場合は、人の手で資材を運ぶ必要がありますし、駐停車できない場合も作業に手間がかかり、建築コストがアップする可能性があります。

前面道路が国や自治体の管理する公道ではなく、個人が所有・管理する私道の場合でも、建築基準法の条件を満たしていれば、家は建てられます。また、私道には、複数人が所有・管理する私道もあります。

原則として、私道に面した敷地に家を新築する場合は、私道を掘削して配管工事等を行う必要が生じることもあり、その私道を所有・管理する全員の承諾が必要です。

住宅メーカーや工務店、建築設計事務所など、住宅建築にはさまざまな依頼先が考えられますが、狭小住宅に適した依頼先は、どのような会社なのでしょうか。
そこで、会社選びの注意点を紹介します。

・旗竿地は重機が奥まで入らないので、依頼できない会社もある
旗竿地は、間口が狭く、実際に建物を建築する場所まで重機が進入できないケースがあります。その場合、人の手で資材を運んだり、クレーンの代わりに人力で棟上げしたりする必要がありますが、工法などの関係でこのような作業に対応していない会社もあります。

変形地を最大限に活かそうと、特殊な形状の家を建てたい場合、対応していない会社があります。

狭小住宅に対応できない会社がある一方、狭小住宅が得意な会社もあります。狭小住宅の実績が豊富な建築設計事務所や、狭小住宅の設計が得意な設計者のいる建築会社・工務店に依頼するのがおすすめです。
会社選びにあたっては、狭小住宅の施工実績で判断すると良いでしょう。

狭小住宅は、生活するスペースが限られているため、いかに快適に過ごせるようにするか、設計や間取りに工夫が求められます。

床面積が狭い場合、段差のない平面だと、すぐに部屋の狭さが実感できてしまいますが、フロア内で高低差を設けることで、視線が変わり、部屋が広く感じられます。

視線の先に窓や外部空間があると、実際の広さよりも広く感じることができます。間仕切りを極力設けず、視線の抜けを意識してレイアウトすることが開放感を得るポイントです。
階段も蹴込み板のないスケルトン階段を採用すれば、視線が抜けて、開放感が得られます

南側に開口があって、北側の高い位置に抜けがあると、風がなくても空気が流れて温度差換気ができます。採光は、天窓や高窓など、高い位置から光を落とすことを意識すると良いでしょう。

リビングは日当たりのいい2階以上に持ってくるか、吹き抜けをつくって光を取り込みます。二世帯住宅の場合は、どうしても1世帯のリビングが1階になりがちですが、その場合は、床面を下げて天井高を確保するとともに、高窓（ハイサイドライト）を設置してなるべく光を取り込むような工夫をするといいでしょう。

中途半端な大きさのクローゼットを部屋ごとにつくると、変なでっぱりや引っ込みができてしまい、使いづらくなります。それよりは、どこか一か所に家族全員分の衣類を収納できるファミリークローゼットを設けるなど、収納をまとめた方が使いやすいでしょう。

階段下や、部屋の段差を利用して収納にするなど、メインの収納にプラスして、一見無駄なスペースを有効活用すると、トータルで必要十分な収納を確保できます。

生活のための空間を確保するために、できるだけ廊下をなくす、または廊下と室内干しスペースを兼用にするなど、廊下を有効活用できる間取りにするといいでしょう。

延床面積に含まれないバルコニーや中庭などの外部空間を上手に活用することで、視線が抜けて開放感を得たり、光を取り入れたりすることができます。

小屋裏収納やロフト、地下室、ビルトインガレージなど、実際に床はあっても、計算上延床面積に算入されない、または一部しか参入されない空間を活用すれば、生活するための空間を広く確保できます。

狭小住宅は、敷地や前面道路も狭いことが多く、建築中にも注意すべき点があります。

近隣への配慮
狭小地の場合、隣家が近いことが多いため、特に近隣への配慮が必要です。
例えば、敷地が狭いため、隣家との境界線を越えなければ足場を設置できないケースもあります。
ご近所トラブルを避けるためにも、事前の挨拶や説明、場合によっては承諾などが必要です。

工事中は工事車両が現場近くに頻繁に駐停車する必要があります。狭小地周辺の道路は道幅が狭いことも多いので、通行の妨げにならないよう施工会社に要請しておくといいでしょう。
なお、長時間道路上に工事車両を駐車する場合は、警察に道路使用許可申請をしなければなりません。

実際に狭小住宅に住んでいる人は、暮らしてみてどのような点を不便だと感じているのでしょうか。

開放感がなく窮屈
狭小地で建て替えを行った施主の方の例です。狭小住宅で何とか開放感を出すために、出窓を多用していましたが、それでも窮屈感は拭えなかったそうです。

同じ敷地内での建て替えにあたり、スキップフロアにして視線が抜けるように設計したところ、以前よりも開放感が得られて、窮屈な感じはなくなったと聞きました。

狭小住宅においては、数値的な面積で考えるのではなく、視線の抜けや高さ方向の空間利用などを考えて設計することが重要だとあらためて感じさせられます。

トイレの位置を間違えると不便
狭小地に3階建てを建てる場合、トイレの位置には気を付けた方が良いです。
例えば、日当たりのあまり見込めない1階に浴室などの水廻りをまとめることがありますが、その際にトイレも1階にしてしまうケースがあります。他の階にもトイレがあればいいのですが、トイレが1階に1カ所だけの場合、3階から2フロア分上り下りしてトイレに行くのは不便に感じるでしょう。

・敷地面積： 46.80㎡（14.15坪）
・建築面積： 32.00㎡（ 9.68坪）
・地階面積： 34.68㎡（10.50坪）
・１階面積： 19.30㎡（ 5.80坪）
・２階面積： 32.00㎡（ 9.68坪）
・３階面積： 32.00㎡（ 9.68坪）
・ P H 面積： 3.50㎡（ 1.01坪）
・延床面積：121.47㎡（36.74坪）
・構 造：RC造(地階のみ)＋木造　地下１階・地上３階建て
・家族構成：夫婦＋息子３＋両親

『5フロア―の重箱を螺旋階段でつなぐ』
家族構成から１LDK＋３LDK、さらに車庫も必要だが、敷地はわずか１４坪。地下面積の容積緩和を利用して、親世帯の１LDKを確保してあります。

残る３LDK＋車庫を満たすには基準ギリギリの3階が前提となるが、居住スペースと採光を最大限に確保するために、透ける螺旋階段を採用。階段横の壁面には1階から屋上までの縦長の窓を設けて北側からも光を採り込み、階段室の明るさが地下まで届く設計が成功し、想像以上に明るく快適空間となりました。

また地下への通風対策としてドライエリアを設置。1階との吹抜け利用したハイサイドライトを設けることで通風だけでなく採光にも効果を得ています。1階には玄関、車庫と2間の収納スペースを持った夫婦の６帖の寝室。２階は１７帖大のLDKと対面式のキッチン。３階は２室の子供部屋としてあります。子供の成長にともない１室をさらに分割することも視野に入れた可変性の設計です。

屋上へは階段でアクセス。屋上には床タイルパネルが敷かれ、ガーデンパーティーが行われている。なお、工法についてはコストへの配慮から地下のみRCとし、地上部分を木造としたてあります。

「住まい手からのメッセージ」
１４坪の狭い土地に、二世帯７人が住み、その上車庫も必要という難問でしたが、見事に解決できました。地下の活用や、螺旋階段の採用で、各人が不自由なく暮らせる環境となりました。

・敷地面積：48.61㎡（14.70坪）
・建築面積：30.70㎡（ 9.28坪）
・１階面積：23.18㎡（ 7.01坪）
・２階面積：28.50㎡（ 8.62坪）
・３階面積：28.50㎡（ 8.62坪）
・延床面積：80.18㎡（24.25坪）
・構　　造：木造３階建て
・家族構成：夫婦＋娘

『広い居住空間を最大限に利用』
敷地は、住宅密集地にある15坪弱の角地です。駐車場の確保をはじめ、3人家族だが今後家族が増えることを想定したプランニングも必要です。もちろん個性的なデザインや機能性も求められました。施主が切望した広い空間は、各階をワンルーム・ワンフロア―とし、2階半分を吹き抜けにすることで実現しました。さらにインナーバルコニーを設けて、採光、通風を図っりました。内装は漆喰等の自然素材を採用し、健康にも配慮してあります。
吹抜け部は梁を現わしとし、将来もう一室を増やせるように準備してあります。

「住まい手からのメッセージ」
限られた狭い土地ですが、要望はたくさんありました。車庫や広い団らんスペース、さらに家族の増加など。その上デザインや機能も満足したい。
その点、この家はほとんどすべてを叶えてくれ、とくに2階リビングは夢の実現です。

・敷地面積：50.39㎡（15.24坪）
・建築面積：32.48㎡（ 9.82坪）
・地階面積：32.29㎡（ 6.74坪）
・１階面積：29.99㎡（ 9.07坪）
・２階面積：29.16㎡（ 8.82坪）
・３階面積：16.72㎡（ 5.05坪）
・延床面積：98.16㎡（29.69坪）
・構　　造：木造３階建て
・家族構成：夫婦＋娘2人

『各階にファミリースペースを』
狭小地を快適な住まいに生かすため、斜面の角地を有効に利用した一例がM様邸です。
半地下を車庫とし、角地のコーナーに吹き抜けのらせん階段を設置。木製ルーバーで覆ったガラス張りの階段室は、十分な採光と1階から3階まで空間の共有をもたらしています。
各階とも家族全員が多目的に使えるスペースという発想で、夫婦の寝室もあえて和室とし、昼間は子供たちの遊び場となります。3階の子どもフロアも、開閉式のトップライトを採用。展望室の気分を楽しめるなど、子どもが喜ぶ家となりました。

「住まい手からのメッセージ」
以前の家は家事動線が悪く、生活上不便でしたので、各人それぞれの動きを想定して、間取りを決め、その上でらせん階段室やアイランドキッチン、水廻りの集約などのアイデアを頂きました。

➀ 狭小住宅にはトータルコストが抑えられるなどのメリットがあります。
② 住宅ローンや住宅ローン控除で不利になるなどデメリットもあります。
③ 絶対に譲れない条件や我慢できる条件を洗い出し、メリハリを付けることが大切です。
④ 土地によってはコストアップになることもあり、土地選びの注意が必要です。
⑤ 狭小住宅は、様々な工夫で快適な家にすることが可能です。


地価の高い都心を中心に、狭小住宅のニーズは根強いものがあります。限られた広さの土地に、数字以上の快適な住まいを建てることは可能です。ここで紹介したポイントを参考に、理想の家づくりを楽しんでください。

なお、【K⁺Architect】ケイプラスアーキテクトでは、狭小住宅の設計施工実績の豊富なスタッフ（プロデューサー）が、みなさまの理想の住まいづくりのサポートをさせて頂きます。
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