防火地域・準防火地域とは

防火地域や準防火地域とは、火災が起こったときに被害を受けやすい地域のことです。この地域で建物を建てるときは、火災が発生したときに被害が拡大しないよう対策を求められます。

都市計画法に基づいて市街地や宅地などが➀「防火地域」や② 準防火地域に指定され、主に駅前や建物が密集している場所などが対象です。

防火地域や準防火地域で家を建てるときは、構造や使用する材料に規制がかかります。準防火地域より防火地域のほうが規制は厳しくなります。

 

防火地域

防火地域は駅前の市街地や建物が密集している場所、主要幹線道路沿いに指定されています。こういった地域では人の往来や車が多く、火災が発生すると被害が大きくなったり、緊急車両が通れなくなったりするおそれがあります。

防火地域はそういう最悪の事態に備えて、指定エリアの建築物を燃えにくくすることで、被害の発生や火災の拡大を防止しているのです。そのため防火地域では、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物が多く、木造の建物が少ないという特徴があります。

 

防火地域の建築制限

防火地域では耐火建築物という、耐火性能のある材料を使用した建物でなければ建てられません。建築基準法で定められた基準に適合するように建てる必要があり、火災が起きても倒壊せず、周辺に燃え広がらないことが求められます。

鉄筋コンクリート造や耐火性能の高い材料で被った鉄骨造が、耐火建築物になります。建てたい建物が次のいずれかに該当する場合は、耐火建築物にする必要があるため、確認しておきましょう。

・地階※を含む階数３以上の建築物

・延べ床面積100㎡超の建築物

※地階…地階とは地盤面よりも下にあり、床面から地盤面までの高さが天井高の3分の1以上の階。

いずれにも該当しない場合は、準耐火建築物を建てることが義務になっています。　耐火建築物は火災が収まるまで倒壊や延焼しないことを求められますが、準耐火建築物は一定時間の火災に耐え、抑制することが求められます。

防火地域で建てる建物が、耐火建築物になるか、準耐火建築物になるかは、下の表から判断できます。

 

 

準防火地域

準防火地域は防火地域を囲むように広範囲で指定され、延焼を抑制し防火することが目的です。防火地域ほど建築規制は厳しくありませんが、準防火地域の建築物は規模に応じて耐火性能を高めることが義務づけられています。

準防火地域の建築制限

準防火地域内で建物を建てるとき、次のいずれかに該当する場合は耐火建築物にする必要があります。防火地域では地階を含みますが、準防火地域では地階を含まず地上階数のみで数えます。

・地上階数が4階以上の建築物

・延べ床面積1,500㎡を超える建築物

次のいずれかに該当する場合は、準耐火建築物にする必要があります。

・地上階数が3階以下で、延べ床面積1,500㎡以下の建築物

・地上階数が2階以下で、延べ床面積500㎡以上1,500㎡以下の建築物

・地上階数が2階以下で、延べ床面積が500㎡以下であれば、特に制限はありません。

木造の建物を建てる場合は、外壁や軒裏などに一定の防火措置を施す必要があります。ここまでの説明を簡単に表にまとめています。準防火地域で建てる建物が耐火建築物になるか、準耐火建築物になるかは次の表を確認してください。

 

 

耐火建築物とはどんな建物？

防火地域や準防火地域では条件に該当すると、耐火建築物を建てなくてはなりません。　耐火建築物とはどういう建物のことなのか詳しく解説します。

▢耐火建築物と準耐火建築物の違い

耐火建築物とは耐火性能のある材料が使用された建築物のことです。建築基準法で定められた基準をクリアし、火災が起きても倒壊せず、延焼しないことが求められます。準耐火建築物は一定時間の火災に耐え、延焼の抑止を求められます。耐火建築物だと　最大3時間、準耐火建築物だと最大1時間は火災による倒壊を防げるとされています。

 

▢ 耐火構造と防火構造の違い

耐火構造とよく似たものに防火構造があります。耐火構造は簡単にいうと、炎に耐えられる建物の構造のことです。耐火建築物は耐火構造を備えた建物のことをいいます。対して、防火構造は外からの炎が建物内に入らない、あるいは燃え移らないようにするための構造のことです。耐火構造でない防火構造の建物は、内部に炎が入ると燃えて倒壊するおそれがあります。

 

 

耐火建築物の【メリット】・【デメリット】

耐火建築物のメリットとデメリットは、次のとおりです。

耐火建築物は火災が発生しても燃え広がらない構造になっているため、最小限の被害にとどめられるだけでなく、避難や消火にかかる時間を確保できます。火災保険料は保険会社によって異なりますが、相場の半額になることもあります。

耐火構造には鉄筋コンクリート造や、耐火性能の高い材料で被った鉄骨造などにすることが多いため、木造より建築コストが高くなります。

建築物自体の重量が大きいと、地盤の補強が必要になることもあり、さらに費用が必要です。

マイホームを建てるときは、柱を細くしたり、反対に露出させたりして自分好みのデザインにしたい人が多いでしょう。しかし、耐火建築物だと国土交通省で認定されていない部材を使用できず、部材も厚いものが多いため、画一的なデザインになることが多いです。

 

３階建て耐火建築物の費用

鉄筋コンクリート造３階建ての場合は、坪単価190万～210万円くらいが相場です。

20坪の家を建てる場合、建物に3,800〜4,200円の費用を支払うことになります。防火地域や準防火地域に該当しないエリアでの木造建築費用と比べると、コンクリート造が２倍くらい掛かります。費用が高くなってしまう理由は、耐火性能のある材料を使用するためです。

一般的な住宅と違って外壁や屋根、柱、床、階段などを耐火構造にしなければならないため、費用が大きくなります。しかし、安全性が高いため、安心して暮らせるでしょう。

 

 

木造でも３階建ての耐火建築物を建てられます！

国土交通省が認定している耐火構造の仕様で建築する場合、木造でも３階建ての耐火建築物ができます。鉄筋コンクリート造に比べると木造は燃えやすいため、法律の基準を満たした耐火性の高い建築物にしなければなりません。

 

木造でもなぜ耐火建築物ができるのか？

2,000年の建築基準法改正によって、木造でも耐火建築物が認められるようになりました。

木造で耐火建築物と認められるには、鉄筋コンクリート造や鉄骨造が満たしてきた基準を同様にクリアする必要があります。そのため、建築基準法で定められた技術的な基準である、

以下の3つを満たさなくてはなりません。

➀ 政令で定める技術的基準を満たす耐火構造と適合する

② 耐火性能検証法による適合

③ 高度な設計法による適合

技術的基準のほかに、主要構造部に関する仕様基準を満たし、国土交通省の認定を受けた部材や工法を採用する必要があります。

 

木造耐火建築物のメリット・デメリット

木造耐火建築物は、建築コストが鉄筋コンクリート造や鉄骨造に比べると割安な点がメリットです。さらに木材は材料費が安くて工期が短いため、人件費を抑えられます。また、重量が鉄筋コンクリート造や鉄骨造ほど重くないため、「地盤強化」に費用がかかりません。

一方で木造耐火建築物には一般的な木造の建物と同じように、使用する素材や職人の腕によって、

仕上がりの品質にばらつきが出やすいというデメリットがあります。

そのため、実績豊富で信頼できる住宅会社に建築を依頼し、完成後もメンテナンスをしっかりと行うことが必要になります。

 

３階建て木造耐火建築物を建てるときの注意点

木造耐火建築物を建てる場合は、外壁が厚くなってしまうため、敷地に対して居住空間が狭くなります。また、一般的な木造住宅を建てるよりも建築コストがかかるため、慎重に資金計画を立てることが大切です。

国土交通大臣の認可を受けた部材や建材などを使用すれば、防火地域でも木造耐火建築物が建てられます。それは逆に、認定されていない部材や建材などへの仕様変更ができないという意味でもあります。

国土交通大臣認定を受けた耐火構造の仕様は、主に日本木造住宅産業協会（木住協）と日本ツーバイフォー建築協会（2×4協会）のふたつの団体が取得して運用しています。

たとえば２×４協会が取得した大臣認定の仕様だと、下地材や断熱材などの厚みが細かく指定されているため、ほかの部材には変更できません。

弊社【K⁺A】ケイプラスアーキテクトではどちらの工法にも実績があり対応すること可能ですが、多くの施工実績を研鑽したうえで、「木造在来工法」を推奨・採用させて頂いております。

どのメーカーも独自に取得した大臣認定仕様もありますが、部位ごとの取得のため、設計に問題箇所がないかどうかは事前に確認することが必要です。

外壁や間仕切り壁、柱や屋根など、大臣認定の仕様では、バリエーションが少なく選択の幅が狭いことにも留意しておく必要があります。

 

 

３階建て木造耐火建築物の費用

防火地域（防火エリア）に延床30坪の鉄筋コンクリート造（RC造）で坪単価150～200万円位。

木造３階建て（耐火建築物）を建てる場合、建築費用の目安は、本体工事費のみで約2,700万〜3,900万円以上（坪単価100万〜130万円以上）が目安となります。

防火地域などの制限により耐火建築物が必須となる場合、一般的な木造住宅より建築コストが10〜20%高くなり、狭小地での施工や高い設備グレードを採用すると100万円/坪を超えるケースも珍しくありません。 よって、一般地域に比べ耐火基準に対応するコスト増により、費用は高くなります。

さらに、資材高騰の影響と背景として、以下の三点があげられます。

・建築費指数の最高値更新: 2026年2月現在も、東京近郊の木造住宅建築費は過去最高を更新してお　り、2021年比で建築コストが25〜29%上昇しています。

・設備、部材の値上げ: 2026年4月以降も、サッシ、断熱材、水回り設備などで5〜15%程度の値上げが計画されています。

・職人不足による人件費高騰: 東京都内では、狭小地での特殊な工事に対応できる職人が不足しており、人件費が本体価格を押し上げ続けています。

 

詳細なポイントは以下の通りです。

・建築費の相場（本体のみ）

構造別・３階建て耐火建築物の坪単価相場

・鉄筋コンクリート（RC造）: 190万～210円（相場：200万）最も費用が高く、耐久・防火性が高い。

・重量鉄骨造（S造）: 160～180万円（相場：170万）店舗・賃貸併用に向く。

・木造（耐火構造）: 110～130万円（相場：120万）耐火ボード等の強化でコストアップ。

※木造耐火３階建ての延床30坪×相場120円/坪＝約3,600円台。

防火地域では、耐火構造（柱や梁、壁を耐火被覆するなど）が必要なため、

通常より建築コストが1.2〜1.6倍程度かかるケースが多くなります。

東京の木造3階建て狭小住宅 建築コスト目安 (2025-2026年)本体工事費の坪単価: 約100万円〜130万円（大手メーカーでは140万を超えます）30坪(延床)の建物本体価格: 2,700万円〜3,900万円＋α総建築費用（諸経費込み）: 4,000万円超となるケースが増加 していきます。

 

・耐火構造による違い（防火地域でも建てられる構造の種類）

「木造」は、「鉄筋コンクリート」や「鉄骨造」に比べると、耐火建築物にする場合でもコスト効率が割安に抑えられます。この圧倒的な価格差の理由は、工期の短さと建築物の重量の違いです。コンクリート造や鉄骨造は木造に比べると工期が長く、建物の重量が重いため、支えるための基礎にかかる「地盤工事」が必要になるため、より費用がかかるのです。

 

 

別途必要な費用

上記は本体工事費のため、地盤改良費、構造計算費、水道・ガス引き込み費、解体費などの付帯工事費や諸経費が別途かかります。

・詳細な相場感と内訳

本体価格（坪単価）： 100万円〜130万円（相場：120万）が目安（防火・耐火仕様で上昇）です。　　3階建ての特長： 2階建てに比べ構造計算や特殊な工事（耐火・耐震）が必要なため高くなりがちです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　費用変動要素： 防火地域か準防火地域か、地盤の強さ、設備（キッチン・風呂）のグレード を含むみます。

・費用を抑えるポイント　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計の工夫： シンプルな間取りにする大手住宅メーカーではなく、地域工務店を選ぶなどでコストダウンが可能になります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建材の選定： 木造耐火・耐震性能を確保しつつ、グレードのバランスを調整することが必要です。　予算の相談： 木造耐火建築に強い専門の住宅会社・工務店に相談する。

※鉄筋コンクリート（RC造）造や鉄骨（ｓ造：重量鉄骨）造の3階建てと比較すると、「木造耐火」は依然として割安です。

 

「適正コスト」の目安を相談する

シンプルな間取りにする大手ハウスメーカーではなく、地域の住宅会社や工務店を選ぶなどで、適正コストを把握することが大切です。

※上記は、2025年〜2026年時点の相場を基にした目安です。メーカーや建てる地域、仕様グレードにより大きくコストは変動するため、設計・施工に実績ある住宅会社や地域工務店に相談することをお奨めします。弊社K⁺Architectのプロデューサーは首都圏エリアでの設計・施工実績に富み、お客様の様々な条件に寄りいながら相談することが可能です。お問い合わせは無料ですので、お気軽にご相談をお待ちしております。どうぞ、下記『お問い合わせフォーム』からお問い合わせください。